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      財經聚焦

      萬達核心物業正遭電商沖擊:購物區基本人跡寥寥

      來源: 中國經濟周刊 作者: 記者 劉德炳 日期:2014-10-21

      自從戴上首富的光環,只要王健林一現身,就引得眾人矚目。

      憑借今年9月阿里巴巴[微博]登陸美國紐約證券交易所[微博],馬云[微博]榮登內地富豪榜榜首。不過,他內地首富的寶座只怕即將讓與他人了。

      9月16日,王健林旗下的大連萬達[微博]商業地產股份有限公司(下稱“萬達商業地產”)披露了在港交所的上市計劃。

      有媒體報道稱,萬達商業地產此次募資規模在50億至60億美元,公司總估值在500億美元上下。按照目前王健林家族持股64.41%計算,王健林家族所持股份對應市值將超過200億美元,有可能超過憑借阿里巴巴上市身家剛剛超過200億美元的馬云,成為中國內地新首富。

      這看似是一場有聲有色的中國內地首富爭奪戰。不過王健林上市的目的似乎并不是奔著首富去的。萬達集團董事長王健林在今年一次企業內部講話中表示,今年的目標是力爭推一到兩家主要公司上市,其主要目的是讓外界看到萬達的透明。此次招股書披露,萬達商業地產的負債率正不斷攀升、盈利能力平平。此外,萬達的營銷模式也正遭遇互聯網電商繁榮和樓市趨冷的沖擊。

      萬達商業地產盈利與萬科相當

      負債率不斷攀升

      萬達商業地產在港交所發布的800頁IPO招股書中,關于公開配售多少股份、募集資金數額,目前處于“編纂”中,尚不得而知。不過,這份招股書似乎想為投資者描述一幅誘人的藍圖。

      招股書首先就提到,截至2014年6月30日,萬達商業地產在內地29個省份的112個城市中有178個物業項目,物業建筑面積達9350萬平方米,其中包括已完工投資物業1470萬平方米、酒店210萬平方米及7670萬平方米的土地儲備。

      在這178個物業項目中,共分為三類項目,一類是長期持有經營和用于租賃的投資型物業;一類是開發銷售類物業,包括住宅、商業公寓等各類銷售物業;還有一類是酒店業。

      其中,截至2014年6月30日,已完工的投資型物業總建筑面積高達1470萬平方米,包括1020萬平方米的購物中心;商業及住宅銷售物業在2011年的銷售額是902億元,2012年銷售額為1012億元,2013年銷售額為1264億元,2014年上半年銷售額為567億元;截至2014年6月30日,已完工的酒店有48家。

      王健林和馬云究竟誰是中國內地首富? 根據此次上市計劃,萬達集團僅僅將旗下的商業地產打包上市,萬達集團旗下的院線影視、文化旅游項目等并不在其中。據媒體報道,商業地產是萬達集團盈利能力較強的業務。2013年,萬達集團總收入1866.4億元,其中,商業地產方面的總收入1456.2億元,而未納入上市公司的文化集團、院線以及KTV收入總計不足300億元。

      不過就地產業整體盈利而言,萬達商業地產的盈利水平并不突出。招股書顯示,上半年萬達商業地產收益為232.5億元,凈利潤49.2億元,利潤率接近20%,在行業中處于中上游水平。而去年上半年萬達商業地產的凈利潤為100.9億元,今年上半年萬達商業地產的凈利潤同比則下滑了50%。

      龍頭房企萬科(000002.SZ)公布的2014年半年報顯示,2014年上半年歸屬于股東的凈利潤為人民幣48.1億元,較去年同期的45.6億元增長5.6%。在香港上市的內地房地產企業龍湖地產(0960.HK)則公布,2014年上半年錄得股東應占溢利(即歸屬于股東的凈利潤)為40.1億元人民幣,同比增長4.2%。

      萬達廣場 招股書還顯示,截至2014年6月30日,萬達商業地產應付款達1449億元,此外還有1723億元的銀行貸款等負債。其負債率在不斷攀升,萬達商業地產資產負債率2011年為47.4%;2012年為45.9%;2013年為49.4%;2014年為51.6%。

      記者注意到,近年來萬達商業地產的流動負債也在迅速激增,截至2014年6月30日,其流動負債尚是2193億元,而截至2014年7月31日,其流動負債已是2328億元,一個月流動負債就增加了135億元,超過了上半年萬達商業地產的全部溢利,而其流動負債率一直保持在90%以上。

      有分析人士懷疑,如此高的負債會對萬達商業地產的資金周轉帶來壓力。對于萬達的資金鏈是否存在壓力,記者試圖就此采訪萬達集團,但截至發稿前,并未得到萬達集團的回應。

      核心物業正遭遇電商沖擊

      萬達商業地產的招股書顯示,萬達廣場是萬達商業地產的核心投資物業,而在萬達廣場中,面向零售市場的購物中心是其最主要的物業類型。此次募集資金用途方面,其中90%的募集資金將用于10個物業開發項目的融資,包括廣元萬達廣場、哈爾濱哈南萬達廣場、烏海萬達廣場、阜陽萬達廣場等;而剩余的10%將用作公司運營資金或其他一般公司用途。

      上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,對于這種持有型的投資物業,其資產貶值的可能性主要來自于運營風險,目前對傳統購物中心的運營沖擊較大的就是電子商務的興起。

      知名地產研究機構戴德梁行在對萬達的估值報告中說,網絡購物的消費額每年以驚人的速度增長,其交易規模從2010年的4600億元增長到2013年的1.85萬億元,傳統零售業正受到電商發展帶來的沖擊。

      記者在北京萬達廣場、武漢萬達廣場等項目走訪了解到,只有院線、餐飲相對比較火熱,而服裝鞋帽等購物區域基本人跡寥寥,尤其是工作日的上班時間,很多店鋪門可羅雀。

      針對這種局面,萬達也在謀變。在2014年半年工作會議上,王健林表示,對電商很期待,2013年就要求所有高管要有互聯網思維、電商思維,放手讓萬達電商發展,所有網上資源全部給電商公司。到2020年,萬達要形成不動產、文化旅游、金融、零售、電商五大業務板塊。

      王健林還提出,要盡快把萬達電商推向市場,要讓人看到萬達電商的物理形象,并找到盈利模式。

      今年8月,萬達已和百度[微博]、騰訊進行戰略合作,三方出資打造萬達電商,萬達電商計劃首期投資人民幣50億元,萬達持有70%股權,百度、騰訊各持有15%股權,目前仍在推進之中。王健林透露未來總投入將超200億元。

      以售養租模式遭遇樓市下滑

      作為主營的持有型物業,一方面需要一次性投入大量資金,一方面還要面臨電商沖擊等帶來的各種風險,該如何化解這種風險?

      對此,萬達商業地產在招股書中表示,其收入主要來自于物業銷售,自2011年以來,每年都有70%以上的收入來自于銷售開發型物業,其中2014年上半年有70.1%的收入來自物業銷售。

      記者走訪發現,在萬達城市綜合體項目中,除了配置持有型投資物業,一般還配置了住宅、商業銷售物業,如武漢萬達廣場附近還有萬達開發的住宅、商業用房等物業。

      嚴躍進表示,這是一種典型的以售養租的發展模式,即由于萬達的持有型投資物業投入大、租金回報期長,需要占用較多的資金,而住宅、商業銷售物業變現快,通過銷售住宅、商業物業能保證持有型投資物業的開發,但是這一模式同樣也有一定風險,尤其是今年以來,受經濟和房地產市場的調整影響,住宅和商業物業銷售遇冷,以售養租的模式必然遇到挑戰。

      國家統計局公布的數據顯示,今年1—8月份,商品房銷售面積64987萬平方米,同比下降8.3%,其中,住宅銷售面積下降10.0%,辦公樓銷售面積下降8.9%;商品房銷售額41661億元,下降8.9%,其中,住宅銷售額下降10.9%,辦公樓銷售額下降19.5%。

      有業內人士質疑,在這種局面下,通過上市融資,盡管能補充幾十億美元資金,但萬達商業地產還能持續盈利多久呢?

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