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      財經聚焦

      日報旅游業升溫 全球買家瞄準日本酒店地產

      來源: 第一財經日報 作者:周艾琳 日期:2015-03-02

      春節過后,最為勁爆的消息便是——中國赴日人數首次突破200萬,45萬國人在日消費近1125億日元(約合60億元人民幣(6.2584, 0.0000, 0.00%)),即人均1.3萬元人民幣,其中約一半用于購物。相信除了搶購備受追捧的日本馬桶蓋外,日元貶值潮、簽證放寬、旅游熱、2020年東京奧運會效應的“四效疊加”必將滋長其他投資需求,而歐美投資商和部分中國買家已經瞄準了日本旅游酒店地產。

      復星集團業務發展總監潘震對《第一財經日報》記者表示:“復星投資了地產投資平臺,收購了日本花旗銀行總部大樓,并會持續關注其他機會。”

      此外,CFA協會首席顧問、擁有多年海外置業經驗的陳虎對記者描述稱:“總體購置酒店要看兩方面,一個是有100~200房間的小型精品,有獨特景觀和地理優勢;一種是娛樂休閑度假性,比如水上樂園、溫泉高爾夫等。中國某投資公司早在2011年就已經布局投資日本酒店地產,包括酒店、旅游地產,并可以通過杠桿,避免2012年開始的日幣貶值風險,同時分享資產升值和穩定的租金回報。”

      全球買家瞄準日本酒店地產

      自2012年12月安倍執政以來,“安倍經濟學”(Abenomics)三箭齊發,日經225指數上漲了81%,而日元貶值了40%,吸引了大量全球游客。同時,范圍廣闊卻長期沉寂的日本地產市場也吸引了更多投資。

      據統計,2014年全年中國游客赴日人數比2013年增加了83%,達到240多萬人,僅位于中國臺灣和韓國之后。《華爾街日報》此前分析稱,由于投資回報率高、日元匯率低以及2020年東京奧運會等帶來的強勁增長前景,2014年日本酒店地產投資額達2008年金融危機以來最高水平,

      據美國數據和研究提供商RealCapitalAnalyticsInc。統計,去年投資日本酒店的總金額高達2970億日元(約合25億美元),其中海外總投資額高達680億日元,這是2008年以來高點。盡管這尚不及2007年全年投資額的一半,但已經是2009年的9倍。2009年正值金融危機后地產投資最為蕭條的時節,全年投資總額僅323億日元。

      在近期的投資案中,2月13日,美國私募股權基金巨頭貝恩資本(BainCapital)宣布決定收購日本大江戶溫泉控股公司(Ooedo-OnsenHoldings),但沒有披露具體細節。大江戶溫泉控股公司旗下共有29處溫泉旅館。據知情人士透露,包括股權和負債在內,貝恩需要支付約500億日元的對價(約合4.22億美元)。

      貝恩資本在聲明中稱,自2007年起,大江戶溫泉控股公司的銷售額取得了約30%的年均增長率。預計2014財年(截至2015年2月),大江戶溫泉的銷售額將達到350億日元(約3億美元)。

      市場人士表示,2020年東京將舉辦夏季奧運會,但日本經濟長期停滯不前,為吸引更多海外游客以提振本土經濟,政府放寬簽證的發放條件,并擴大免稅品種類。貝恩也表明看好日本旅游業發展。

      根據日本國家旅游局預計,2020年夏季奧運會舉辦之時,海外游客可以達到2000萬人次。日本政府也將陸續修建體育場館,而部分場館距離大江戶溫泉咫尺之遙。

      “對于旅游產業而言,這波行情尤其值得關注。去年外國游客消費額上漲40%,尤其是中國游客的消費獨占鰲頭,幾乎較其他國家翻了一番。”海外置業服務人士告訴記者。

      去年,最大酒店交易單花落HulicCo.,該集團收購了共有703間房的東京灣舞濱酒店俱樂部度假村,該度假村是東京迪士尼度假區的公認酒店,總值約350億日元;緊隨其后的是GreenOakInvestmentManagementK.K.,其在去年6月已購置了377間房的沖繩島萬麗度假酒店以及一家較小的酒店,兩座房產總共耗資125億日元。

      不過,相較于中國香港、新加坡等其他亞洲城市,日本的英語普及度較低。再加之四年前的地震、海嘯和核泄漏等使整個國家處于癱瘓狀態,也嚴重阻礙了其旅游業發展。根據聯合國[微博]世界旅游組織統計,日本在2013年國外游客游覽地排行中位列第27。

      盡管如此,不少買家仍然持看多態度,日本酒店地產回報相對較高也是主因。相關數據顯示,日本酒店地產2013年的總體投資回報(加上資本利得)8.1%,高于美國和新加坡的7.1%和6.1%。而到了2014年7月,日本回報率已經升至10.4%。

      根據全球酒店數據的最重要提供者STRGlobal,過去三年來,日本酒店單間回報(該行業的主要績效標準)每年上漲約10%,領先于如美國、英國、澳大利亞、新加坡等主要市場。此外,日本酒店收費低于其他主要經濟體。日均消費為123美元,而新加坡和法國則分別達到236美元和220美元。

      一名日本房地產投資顧問告訴記者:“日本貸款程序較為簡便、利率低,這也是吸引投資者的原因。更多放貸人也開始運用更具前瞻性的估值方法。”

      之所以近年來日本各大銀行放貸意愿強烈,這主要由于銀行的傳統投資渠道——政府債券的收益率低得可憐,而日本央行[微博]的QQE購債計劃則是其推手。

      仲量聯行酒店集團日本總經理智彥沢柳(TomohikoSawayanagi)稱:“收購市場的競爭已經變得更為激烈,同一地產往往都會收到十個投資方的競價。”

      日美房產哪家強?

      值得關注的是,今年來赴美購房潮大熱,且日本酒店地產的誘人收益也打開了買家的想象空間——住宅地產等是否也值得購買?

      “投資房產的增值部分是關鍵,而投資酒店房產和住宅房產要區別對待。”某房產投資顧問告訴記者,日本房產增值率較大程度低于美國,且日元貶值趨勢帶來投資不確定性,美元走強也加強了美元資產吸引力,預計美國房產在三年內將實現3%~5%的增速。此外,日本是老齡化社會,人口趨勢長期負增長,因此對于房地產的自然需求大大低于移民國家的美國了,這也是近二十年來日本房價一蹶不振的主因。

      不過,在美國購房的成本較大,每年征收的房地產稅是必須考慮的投資成本。在美國居住近20年的上海交通大學上海高級金融學院金融學教授錢軍此前表示,美國各地房產稅差別較大,如波士頓郊區為1%,而紐約和新澤西則為2%。

      此外,如果投資者購置房產后出租,應繳稅收相當于租金收入的三分之一。“若此后打算將房屋出售,賣方需付給經紀人5%的傭金,因此實際收益可能不如表面。”錢軍稱。

      也有日本房產投資顧問表示,日本租賃市場成熟,人口密度高,房屋入住率始終維持在90%以上,因此投資日本房產后的租賃回報率較為可觀,中國約2%~3%,日本則高達10%左右。

      值得注意的是,日本的房屋所有權,包括土地價格,完全屬于個人私有,可以代代相傳。此外,買家有機會辦理一年至三年投資簽證,一定時期后可以辦永久居民證。

      而對于日元貶值風險,不少買家也有不同見解。“在日本買房,既是存錢(有利息),也是炒外匯(日元低),又是投資(房產升值空間大)。”

      這股赴日搶購馬桶蓋的狂潮會否進一步刺激赴日地產投資?這一頗為有趣的問題也有待市場買家考證。

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